‘서브프라임 모기지(subprime mortgage)’가 그것이다.

미국에서 신용 등급이 낮은 사람들에게 빌려주는 비우량 주택담보대출인 서브프라임 모기지 부실 문제로 세계 금융시장이 불안정해지면서 금융당국은 물론 일반 투자자들까지 국내외 금융시장 상황을 예의주시하고 있다.

관심은 미국의 서브프라임 모기지가 무엇이고 왜 부실해졌으며, 우리 금융시장에 미치는 영향이 어느 정도인지, 또 우리나라의 주택담보대출과는 무엇이 다르고, 세계 경제와 우리 경제에 어떤 영향을 미칠 것인지로 모아지고 있다.

결론부터 말하자면 미국발 서브프라임 모기지 부실 문제가 국내 금융시장에 미치는 직접영향은 크지 않을 뿐더러 투자자들의 심리적 불안 등 간접적인 영향도 최소화 할 수 있다는 것이다. 또 우리나라의 주택담보대출 체계는 미국과 달라 유사한 주택담보대출 부실 사태가 일어날 가능성도 낮다.

오히려 지난해부터 개인의 부채상환 능력에 따라 돈을 대출해주는 총부채상환비율(DTI) 적용과 주택담보인정비율(LTV) 등의 시스템이 주택금융 시장의 안전성과 건전성을 높이는데 한 몫을 하고 있다.한국은행은 이미 서브프라임 부실 문제로 국내·외 불안요인이 심화되면 즉각 유동성 공급을 통한 선제적 대응에 나선다는 방침을 밝혀놓고 있다. 금융감독 당국도 국내 금융기관이 해외증권에 투자한 자산 등에 대한 감독체계를 강화하기로 했다.

서브프라임 부실 왜?

사실 미국의 서브프라임 모기지 부실 문제는 지난해 말부터 미국경제는 물론 세계 경제의 최대 복병으로 꼽혀왔다. 서브프라임 위기는 미국 금융회사들이 신용도가 낮고 소득에 비해 부채가 많아 대출금을 갚지 못할 가능성이 많은 비우량 차입자들에게까지 높은 금리로 주택구입 자금을 대출해 준 것이 화근이 됐다.

미국 담보 대출 금융 회사는 고금리로 돈을 빌려주면서, 동시에 담보로 잡은 부동산을 기반으로 일종의 증권(MBS)을 발행한다. 골드만삭스 같은 세계 각국의 대형 투자은행이나 헤지펀드(초단기 고위험 상품에 투자하는 펀드)들은 수익률이 높다는 이유로 이 증권을 매입했다.

최근 4~5년간 미국에서 주택 투자 붐이 일면서 서브프라임 모기지 규모도 급격히 늘어났다. 그러나 지난해 하반기부터 미국의 주택가격이 하락하고 부동산시장이 침체된데다 대출금리까지 높아지면서 고금리로 돈을 빌려간 사람들이 빚을 갚지 못하게 되고 연체가 늘어나면서 대출을 해준 대출 금융회사들이 부실해졌다.

대출을 해준 모기지 업체가 부실을 견디다 못해 파산하면, 모기지를 담보로 한 증권에 투자한 금융 회사들도 함께 손실을 보게 된다. 결국 이런 금융 시장의 불안 때문에 미국 증권시장을 포함해, 세계 증시가 불안정한 모습을 보이고 있는 것이다.

최근 왜 또 불거지나?

올 초 미국의 투자은행인 베어스턴스사의 헤지펀드 2개가 서브 프라임 채권에 투자했다가 막대한 손실을 보고 청산에 들어가면서 불거진 서브프라임 부실 문제는 한동안 잠잠해지는 듯 했다. 그러나 지난 9일 프랑스의 세계 8위 규모 은행인 BNP파리바가 3개 펀드에 대한 환매중단(투자자들이 펀드 돈을 찾지 못하도록 하는 조치)를 전격 발표하면서 또다시 수면위로 부상했다.

BNP파리바의 펀드환매 중단은 서브프라임 모기지에 투자하고 있는 펀드의 손실 규모가 급격히 커져 펀드의 자산가치를 평가하는 것이 힘들게 되자 투자자를 보호하기 위한 조치였지만 이같은 소식이 전해지면서 유럽 증시와 미국 증시가 폭락했고 금리는 급등했다. 금리가 치솟자 유럽중앙은행(ECB)와 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 신용경색을 막기 위해 긴급자금을 풀어 시장에 유동성을 공급하며 금리 안정에 나섰다.

서브프라임에 투자한 우리 금융기관은 없나?

이같은 세계 증시 불안으로 우리나라 금융시장도 간접영향을 받고 있지만 문제가 된 서브프라임 모기지로 인해 국내 금융기관이 미국이나 유럽처럼 부실해질 우려는 전혀 없다. 국내 일부 은행과 보험사가 서브프라임 모기지와 관련한 채권에 투자한 금액은 총 2억4000만 달러 정도로 부채담보부채권(CDO)에 투자한 8억 달러 중 일부가 편입돼 있다. 그것도 모두 A-이상의 우량한 채권에 투자됐다는 것이 재정경제부의 설명이다.

일반투자자가 가입한 해외 채권 펀드 중 극소수가 미국 서브프라임 모기지에 투자됐을 가능성이 있지만 분산투자가 돼 있어 손실규모는 미미하다. 국내 금융기관이 투자한 미국 서브프라임 모기지 관련 채권이 부실화 된다 해도 이들 금융기관의 자산규모가 수십~수백조원에 이르는 점을 감안하면 사실상 영향이 없는 셈이다.

그렇다면 국내 금융시장이 왜 민감하게 반응하는 것일까. 올 초부터 세계경제의 복병으로 꼽혀온 서브프라임 부실 문제가 세계경제에 영향을 미치고 있다는 인식 때문에 불안 심리를 갖게 된 것이다.

이번 사태로 세계 투자자들이 위험을 기피하고 안전자산을 선호하는 추세로 기울면 전반적으로 주식을 덜 보유하려 할 것이기 때문에 주식시장이 여기에 미리 반응을 하는 것이다. 주식시장의 투자 매력이 낮아지면 지금까지 일본의 낮은 금리로 돈을 빌려 해외 자산에 투자하는 이른바 ‘엔 캐리 트레이드’(yen carry trade) 청산이 가속화돼 각국에 투자된 엔화 자금이 빠져나갈 경우 국내 증시도 영향을 받을 수 있다.

반면 엔 캐리 트레이드가 청산되면 엔화 가치가 강세로 돌아서게 되고 일본 기업과 경쟁하는 국내 기업의 제품의 가격경쟁력이 높아져 수출에는 호재가 될 수 있다.

이번 사태가 실물경제로까지 확산될 가능성은 적다는 분석도 우세하다. 미국 월스트리트저널(WSJ)은 “미국 제조업체 이익 성장과 신흥시장의 고성장은 서브프라임 위기가 실물경제로 파급되는 것을 막는 방패막이 역할을 할 것”이라고 분석했다. 무엇보다 미국과 유럽 금융당국이 적극적인 대응을 하고 있는데다 중국 등 아시아 경제와 신흥시장 경제가 호조를 보이고 있어 대규모 위기로 번질 가능성도 적다는 것이 전문가들의 분석이다.

최근 우리경제의 성장을 이끌고 있는 수출의 경우도 중국 등 아시아 지역과 유럽으로 다변화되면서, 서브프라임 모기지 부실 악화로 인한 미국의 소비 둔화가 우리 수출호조에 미치는 영향도 과거에 비해 크게 줄어들었다. 미국의 소비경기가 이미 올초부터 하강국면에 접어들었지만 우리의 수출실적은 매 달 사상최고치를 달성하고 있다는 점이 이를 잘 말해준다.

사실 서브프라임 부실로 인한 미국의 주택경기 침체와 이에 따른 미국의 경기둔화는 올 초부터 고유가-환율하락 등과 함께 우리 경제가 극복해야 할 대외여건으로 꼽혀왔다. 이에 따라 우리 정부의 경제정책 운용 방향에도 이와 같은 여건 변화가 이미 반영돼 있다. 말하자면 지금의 수출호조와 경기 회복은 이와 같은 대외여건을 어느 정도 감안한 우리경제의 체력을 나타내고 있다.

우리나라 주택담보대출시장은?

그렇다면 우리나라의 주택담보대출시장도 이런 부실화 위험이 있을까. 우리나라 부동산 담보대출 시장은 미국의 서브프라임 시장과 구조적으로 다르고, 담보대출 인정비율도 미국보다 낮기 때문에 미국과는 상황이 완전히 다르다.

우리나라도 2004년부터 주택금융공사가 설립되면서 본격적으로 주택저당증권(MBS:Mortgage-Backed Securities)을 채권시장에 유통시켜(유동화) 보험사나 투신사·연기금 등 기관투자가들이 투자할수 있도록 하고 있지만 아직 그 규모가 작다. 말하자면 미국처럼 담보대출(모기지) 연체나 부도의 파장이 다른 금융시장으로 확산될 수 있는 금융상품의 통로가 우리나라에는 없는 셈이다.

우리나라와 달리 개인의 신용정보 분석 기술이 발달한 미국에서는 이를 토대로 차별화된 금리를 적용한 다양한 등급의 담보대출 시스템을 운용하고 있지만, 우리나라 주택금융의 경우 아직 개인 신용도에 따른 차등화 단계로 진입하지 못해 비우량 차입자에 대한 대출 비율이 극히 낮고 그만큼 대출의 건전성이 높다.

우리나라 주택담보대출 규모를 경제규모(GDP)와 비교해보면 2004년 30%에서 2006년 36%로 증가하고 있으나 미국 65%, 영국 73%, EU(유럽연합) 평균 45%에 비해서는 아직 규모가 작다.

특히 다양한 형태의 민간 담보대출전문회사가 있는 미국과는 달리 우리나라의 경우 주택담보대출의 대부분을 자산 건전성이 높은 은행이 차지하고 있다. 2006년말 현재 276조원인 우리나라 민간 주택담보대출시장에서 은행이 차지하는 비율은 79%(217조원)로 절대적이며, 보험사가 5%(14조원) 저축은행이나 상호금융 새마을금고 등 제2금융권이 차지하는 비율은 16%(44조원)이다.

일부 민간경제연구소 등에서 제기하는 부동산발 금융위기 주장도 과장된 측면이 많다. 현재 국내 은행의 주택담보인정비율(LTV)는 평균 49.5%로, 이론적으로만 보면 주택 가격이 반토막 나도 견딜 수 있는 수준이며, 여기에 대출자의 소득 수준에 따라 차별화를 두는 총부채상환비율(DTI)규제까지 적용하고 있다.
주택금융공사 이중회 조사부장(경제학 박사)은 “설사 집값이 전국주택매매가격지수 기준으로 단기간 안에 20%까지 하락하는 극단적인 상황에서도 금융사가 대출금을 회수하는데는 문제가 없다”며 “우리나라의 경우 최근 감독당국이 주택담보대출 시장의 안전성과 건전성을 높이기 위한 다양한 대책을 강구해 왔고 시장구조도 상당히 개선되는 추세에 있어 다행스러운 일”이라고 말했다.

소비자-금융사-감독당국은 무엇을 해야하나?

미국의 서브프라임 모기지 부실문제는 주택대출자와 금융회사, 금융감독 당국에 많은 시사점을 던지고 있다.

우선 소비자들은 자신의 신용도나 소득 등 채무상환 능력을 초과하는 대출을 받아 무리하게 주택을 구입해서는 안된다는 점이다. 또 대출 초기 이자 부담이 적다는 점만 보고 변동금리대출이나 초기할인금리대출, 일시상환대출을 선택하는 것은 매우 위험하다.

은행 등 금융회사들은 앞으로 2005년말~2006년 중반과 같은 '주택담보대출 과당경쟁'을 자제해야 한다. 미국 서브프라임 문제도 금융기관들이 경쟁하는 과정에서 신용도가 낮은 사람들에게까지 대출을 확대한 결과 막대한 부실을 떠안게 된 것이기 때문이다.

특히 고객들을 끌어들이기 위해 초기 이자부담을 줄여주거나 1~3년간 고정금리 적용 후 변동금리로 전환하는 혼합형 상품은 미국 사례에서 보듯이 리스크가 크다는 점을 인식할 필요가 있다.

미국에서도 서브프라임 모기지 문제의 원인이 미국 경기의 침체 때문이 아니라 대출기관의 느슨한 심사기준과 관행 때문이었다는 분석이 설득력을 얻고 있다. 따라서 금융당국은 금융리스크 분산과 감독시스템이 가장 발달하고 잘 작동한다는 미국에서조차도 변동금리형 비우량 주택담보대출이 크게 확대된 상황에서는 위기에 빠질수 있다는 점을 타산지석으로 삼아야 한다. 단기-변동금리-일시상환 대출은 억제하고 장기-고정금리-분할상환 대출로 건전화하는 정책을 지속적으로 추진해야하는 이유가 여기 있다.